¿Quién puede reclamar?
La Sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015 afecta a todos los que tenga una hipoteca viva o si la han amortizado hace cuatro años. El camino a seguir es acudir primero al defensor del cliente y después a la justicia. Tienen tres años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia de diciembre de 2015, es decir, el plazo límite el 24 de diciembre de 2018. Para los que han amortizado la hipoteca, podrán reclamar si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2012 en adelante. Solo afecta a consumidores, no a empresas. Afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas.

¿Qué gastos se pueden reclamar?
En las demandas actuales se están pidiendo:

  • los de la notaría
  • los del registro de la propiedad
  • los de la gestoría (en el caso en que la impusiera el banco)
  • los impuestos de los Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria.

No existe una regla fija para todos los casos, pero estos gastos vienen a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario.
¿A cuánto puede ascender la reclamación?
Depende del importe de la hipoteca. Según los cálculos de la OCU, si se devuelve todo, incluido el importen de los Actos Jurídicos Documentados, podría ascender a unos 3.000 euros para una hipoteca de 150.000 euros.

¿Se puede recuperar solo una parte?
Sí. Algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría, pero no los de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria, que es la parte más importante de los gastos, alrededor del 75% de la factura. El Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Zaragoza afirmaron que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese”. Los abogados consultados entienden que es el banco quien debe asumir ese gasto, ya que es él quien quiere tener la hipoteca sobre la vivienda para el caso de que el cliente no pague su préstamo. Sin embargo, algunos jueces e incluso la Audiencia Provincial de Oviedo y la de Pontevedra se han negado a devolver estos impuestos porque, afirman, en consonancia con las entidades, que esa parte corresponde al cliente y se apoyan en una contradicción legal.
Por supuesto, lo que no se devuelve es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, que eso siempre corresponde al comprador.

¿Qué documentos son necesarios para reclamar?

  1. ESCRITURA DE HIPOTECA
  2. AMPLIACIONES O NOVACIONES POSTERIORES
  3. RECIBO DE PAGO DE HIPOTECA (SOLO SI SIGUE VIGENTE)
  4. FACTURA DE LA GESTORÍA TRAMITADORA
  5. FACTURA DEL NOTARIO
  6. FACTURA DEL REGISTRO
  7. CARTA DE PAGO DE IMPUESTO ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (modelo 600).
  8. CERTIFICADO DE EMPADRONAMIENTO (solo si es la vivienda habitual

 

¿Qué bancos han cambiado sus cláusulas de gastos?
Al menos son seis: BBVA, Santander, Bankia, CaixaBank, Sabadell e Ibercaja.
¿Se puede pedir el dinero a los bancos que han cambiado su cláusula?
Para las hipotecas futuras no cabrá reclamación. Con esta modificación lo que hacen las entidades es evitar que lleguen más reclamaciones. Sin embargo, eso no impide pedir el dinero de préstamos firmados en el pasado.

¿Es un caso claro para ganar en los tribunales?
Nunca se puede pensar que es fácil ganar las demandas y menos contra los bancos que tienen recursos suficientes para recurrir todo lo que no les favorezca. Sin embargo, el hecho de que hayan modificado sus cláusulas tras la Sentencia del Supremo (que las calificó de abusivas) indica que son conscientes de que no estaban bien establecidas. Pese a todo, hay demandas a favor de los clientes, pero también otras en contra. Todavía no existen muchos pronunciamientos, por lo que es pronto para saber si los clientes ganarán de forma masiva.

Estos son los pasos para reclamar:

  1. Lo primero es reclamar al servicio de atención al cliente o al defensor del cliente. Con la respuesta negativa encima del tapete, en caso de que así sea, o sin respuesta a los dos meses de su presentación, el siguiente paso debe ser el judicial.
  2. La demanda ante los juzgados, en la que se solicita la nulidad de la cláusula que obliga al cliente al abono de todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca y la devolución de estos, debe presentarse con toda la documentación de las facturas de notaría y Registro de la Propiedad y también de la gestoría si la eligió el banco.
  3. La OCU cuenta ya con unas 20.000 personas que se han interesado en el procedimiento para reclamar y desde la asociación, responsable de la sentencia del Supremo pues fue la que inició las acciones judiciales, preparan reclamaciones multiindividuales para recuperar el dinero. No es posible una acción colectiva, puesto que cada caso tiene sus propias características.
  4. El coste de la reclamación a través de la OCU es de 125 euros en concepto de gastos de abogado, otros 75 por el coste de procurador –en ambos casos más el IVA correspondiente del 21%– y, en caso de ganarse, el 20% de la cantidad recuperada. Este precio incluye los costes de las eventuales apelaciones si estas son necesarias.
  5. Desde la asociación explican que las primeras acciones comenzarán en el plazo de un mes y requieren al reclamante los siguientes documentos: la escritura de la hipoteca, el justificante de haber pagado los actos jurídicos documentados y las mismas pruebas de los abonos de notario y del Registro de la Propiedad.
  6. La OCU también solicita el papel que demuestra el pago de la gestoría, si la eligió el banco, y explican que, en caso de no disponer de toda la documentación, pueden solicitarse duplicados a la entidad financiera o, en el caso de la factura del impuesto de actos jurídicos documentados, a la Agencia Tributaria. Todos esos documentos deberán escaneados para la puesta en marcha la reclamación ante el juzgado mercantil correspondiente.
  7. Plazos: Se puede reclamar la nulidad de la cláusula sobre los gastos de formalización de la hipoteca y la devolución de estos en los cuatro años siguientes a la sentencia del Supremo para los préstamos activos; es decir, el plazo finaliza el 24 de diciembre de 2018. Los clientes que ya hayan liquidado su hipoteca también podrán demandar siempre que no hayan pasado cuatro años desde que la acabaran de pagar.